地產與生活 石奇峰

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「自住屋免稅方案」及「1031交換遞延地產方案」 問: 我和我太太想把居住了七年的房子賣掉,搬到別州去,我們查過了一些相關資料,我們這棟房子大約可以賣到35萬左右,我們是以20萬左右買的,在居住其間,我們曾經回到Taiwan一段時間,約半年左右吧,聽說自己居住的房子在賣出時不用課徵所得稅,請問是真的嗎? 是不是賣出一間一定又要再買一間才可以不用納稅? 答: 國稅局所定義的「自住屋免稅方案」規定只要在自己擁有的房子連續(總計)住上兩年-但必須在出售該屋之前五年內,換句話說,如果你想在今年2002年出售房屋,在1997年到2002年之內,如果你居住該屋的時間總計超過兩年,那麼你們夫婦可以享受該稅法的優待,每人可以擁有25萬元的出售所得免稅額,這個條款並不要你再去買另一棟房子來抵消,你提到再買另一棟才可以抵稅的情形,我想大概是「1031」交換遞延地產方案-以下簡稱1031,這個是個完全不同的法案,通常適合投資了來運用和操作,1031允許投資人在特定的時間內賣你原本擁有的地產,並在另一個特定時間內買入另一個地產,而國稅局允許你將賣出地產的淨所得全數移轉到買入地產的資產上,也就是說在全部的買賣程序上,你將看不到錢,只有文件在中間傳遞,而賣出所得的應付稅額則會自動遞延到買入的地產上面,直到將來你準備出售該地產時再行繳納。 通常1031有幾項基本的規定: (1)先賣再買,要先出售你想賣的地產之後再去買入你中意且想使用1031法案的地產。 (2)在出售地產之後的45天之內必須提出(不超出三個)你所想購買的地產或是不論多少個地產你想交換,只要市價不超出你出售地產的兩倍即可。 (3)在出售地產的180天之內,必須成交你所想要購買的地產。 (4)另外有許多細節,包括要交換怎樣的地產,有哪些地產不符合該法案的交換條件,想購買的地產超過法案1031所允許的數目,可否引用該法案等等,無法在此一一詳細說明,請來電再為你解答。 註: 以上年份,為假定值,僅供參考! – 中古屋的修理問題 問: 我本身對修理工作不很懂,而工作又忙,最近看了一間房子,是十五年前的舊房子,房子的外觀和格局,我和我太太都很合意,有四間臥室和三套衛生間,還有一個大的後院可以讓小孩子運動玩耍,唯一我們尚在考慮的是這間房子是賣主拿來做出租用途的 (Rental Property),所以情況說來保持的並不是很好,可能有許多地方要修理,例如:電氣用品、熱水器、冷氣、屋頂…等等。不過,賣主要價很公道,我們打算買下來,可是又怕將來問題層出不窮,忙於應付,也是很辛苦的事,不知可否給一點意見,謝謝! 答: 買中古屋的修理問題一直是頗令人頭疼的,根據您的情況,買的債「出租用途」的房子,一般來說,租客較不愛惜房子的情形是很普遍的,這也是賣主把賣價壓低的原因,至於將來的修理問題就由買主去傷腦筋了,由於此屋的折舊耗損率較高,所以,在決定要買這間屋子時,請找一間較嚴謹的房屋檢查公司(Home Inspection Company),將這間房屋做一個徹底的全部檢查,如果出來的報告沒有其他的大毛病,例如: 地基斷裂、結構不良、地下室滲水、水管系統不良、漏水、電力系統老舊、不安全等等。則可以看報告的結果,一般好的房屋檢查員會告訴你,哪一種類的毛病是否可以修理好,大概的修理費用,以及值不值得花大錢去修理等等。當然,這些意見只是拿來做參考,在你和賣方達成協議買屋之後,如果還擔心住進去之後,再有任何毛病發生,您可以在買屋之前購買一種保證(Home Warranty),房屋修理保證,這種類似保險條款的證書,提供了買主大約一年到十四個月的保證期,保證維修的種類各家略有不同,但是都大同小異,價格大約由二百九十元到三百七十元左右,到期可再續約,或可一次購買二年,這是一種目前在市場上逐漸普及的產品,可以幫助買屋者不必煩腦將來小毛病層出不窮的可能,而且價錢也算合理,另外,在買屋之前,再和賣方討價還價之時,您也可以將這一項要求請賣方提供給你,假如賣方願意的話,你也又賺到了一年的保證期了,一舉兩得,至於保證的內容,由於內容很多,在此舉例不易,您可在閒瑕時再打電話給我,我會詳細的一一為您解說。